يكى از آثار اتلاف، مترتب شدن خيار و حقّ فسخ براى مشترى يا مستأجر است. چنانكه بايع يا موجر، عين مورد بيع يا اجاره را قبل از تسليم به مشترى يا مستأجر تلف كند، مشترى يا مستأجر مخير است بين اين كه بايع يا موجر را نسبت به قيمت عين مبيع ـ در بيع ـ و نسبت به أجرة المثل ـ در اجاره ـ ضامن بداند و يا اين كه عقد را فسخ كرده و به مسمّى (آنچه كه در عوض مبيع يا عين مورد اجاره پرداخت كرده) رجوع كند. چون با اتلاف عين مورد بيع يا اجاره، تسليم عين آنها براى بايع يا موجر امكان ندارد. از اين جهت مشترى يا مستأجر، حقّ خيار تعذّر تسليم خواهند داشت. ثبوت خيار در اين فرض، از آثار خود اتلاف نيست، بلكه به جهت تعذّر تسليم عين است كه نتيجه اتلاف است.

آيت اللّه‌ حكيم دراين باره گفته است:

اقوى اين است كه حكم مذكور (بطلان بيع با تلف شدن مبيع قبل از قبض مشترى) شامل مواردى نمى‌شود كه بايع يا شخص بيگانه‌اى مبيع را تلف كرده ولى امكان رجوع به آنها براى جبران خسارت وجود داشته باشد. بلكه عقد صحيح بوده و مشترى مى‌تواند بدل آن را از شخص تلف كننده بگيرد. در اين كه آيا مشترى به جهت تعذّر تسليم مبيع حق فسخ دارد يا نه، بحث است. اظهر اين است كه حقّ فسخ دارد. (٧٠)

سيد يزدى نيز چنين مى‌گويد:

اتلاف موجر نسبت به عين مورد اجاره، موجب مى‌شود كه مستأجر بين ضمان موجر نسبت به عين تلف شده و يا فسخ عقد مخيّر باشد. (٧١)

اين مطلب (سببيّت تلف نسبت به حقّ خيار) در باب اجاره بين فقهاء مشهور است ولى برخى فقهاء مانند امام خمينى (ره) در حاشيه خود بر عروه با حكم مشهور مخالفت كرده و اتلاف را همانند تلف موجب فسخ قهرى عقد مى‌داند.

مرحوم حكيم در نقد نظريه مشهور مى‌گويد:

هرچند مشهور اين است كه اتلاف مستأجر نسبت به عين مورد اجاره به منزله قبض و

(٧٠) منهاج الصالحين، ج٢، ص٦٥، م٣.
(٧١) العروة الوثقى، ج٥، ص٥٠ م١٣.