معرفت اقتصادی - موسسه آموزشی پژوهشی امام خمینی (ره) - الصفحة ٣ - شناسايي و اولويت بندي فنون بالقوه تأمين مالي اسلامي مسكن از طريق بازار پول در ايران

دين مبين اسلام تأكيد ويژه اي بر اهميت و جايگاه خانة مسكوني براي كسب آرامش روحي و معنوي دارد. همين موضوع سبب شده است كه دولت ها و حكومت هاي اسلامي اهميت خاصي براي اين مقوله قايل گردند، تا آنجا كه طبق قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران، داشتن‏ مسكن‏ متناسب‏ با نياز، حق‏ هر فرد و خانواده‏ ايراني بوده و دولت موظف است كه با به كارگيري همة امكانات، براي ايجاد رفاه، رفع فقر و رفع محروميت، اقدام به تأمين مسكن نمايد.

امروزه بانك ها نقش مهمي در تأمين مالي مسكن، به عنوان يكي از نيازهاي ضروري آحاد مردم، ايفا مي كنند. خريداري مسكن در بيشتر جوامع، بسيار پرهزينه است. آمارها نشان مي دهد كه مسكن به طور متوسط، نيمي از دارايي خالص افراد را در كشورهاي اروپايي تشكيل مي دهد. همچنين تحقيقات اخير قيمت مسكن متعارف را به طور متوسط، از چهار برابر درآمد سالانة افراد در كشورهاي توسعه يافته، تا هشت برابر در كشورهاي در حال توسعه، برآورد مي كند. شواهد و مسائل مزبور نشان مي دهد خريد مسكن براي اكثريت مردم، تنها با گسترش پرداخت هزينه هاي سنگين آن در طول زمان و با استفاده از ابزارهاي تأمين مالي ممكن است. در نتيجه، امروزه اهميت بحث تأمين مالي مسكن بيش از پيش مشخص شده است (درگاهي، ١٣٨٧).

در اين ميان، نظام مالي اسلامي، كه بيش از چند دهه از ظهور آن در ادبيات مالي و اقتصادي جهان نمي گذرد، سعي در شناسايي، بررسي و ارائة روش هايي دارد كه در عين كارايي لازم، توانايي جاي گزيني با ساير ابزارهاي متداول و مرسوم در حوزة تأمين مالي مسكن را داشته باشد.

يكي از مهم ترين مشكلات بخش مسكن در ايران، نظام تأمين مالي ناكارآمد و استفاده از روش هاي سنتي عمدتاً بانك محور در اين حوزه است. مقالة پيش رو به دنبال مقايسه و رتبه بندي روش هاي تأمين مالي مسكن با تمركز بر تأمين مالي مسكن در ايران مي باشد. براي اين منظور، پس از معرفي فنون متداول تأمين مالي اسلامي مسكن به تجزيه و تحليل و رتبه بندي آنها مي پردازيم. اين بررسي بر اساس روش دلفي صورت گرفته است.

در زمينه روش هاي تأمين مالي مسكن در بانك هاي اسلامي و نظام بانكي جمهوري اسلامي ايران مطالعاتي انجام گرفته كه در ادامه به برخي از آنها اشاره مي شود:

١. اسلامي بيگدلي و فاضليان (١٣٨٤) برخي روش هاي تأمين مالي مسكن را معرفي كرده اند. در اين بررسي، روش هاي مرابحه، اجاره به شرط تمليك و مشاركت كاهنده معرفي شده است.

٢. درگاهي (١٣٨٧) تجربه كشورهاي توسعه يافته و در حال توسعه در تأمين هاي مسكن را تشريح و مقايسه نموده است.

٣. مك ميلن (٢٠١٢) ضمن بررسي روش هاي اسلامي تأمين مالي مسكن با استفاده از نمودار، روند اجراي روش هايي از جمله مرابحه، تورق، بيع نسيه و استصناع موازي را تشريح نموده است.

٤. تلسماتي (٢٠٠٢) در خلال كتاب اخلاق بانك داري به معرفي برخي تجربه هاي تأمين مالي اسلامي مسكن از جمله روش اجاره به شرط تمليك در بانك واحد كويت مي پردازد.

٥. اسمولر و حسن (٢٠١١) ظرفيت هاي مشاركت كاهنده در تأمين مالي مسكن را بررسي كرده اند.

در اين مقاله ضمن بهر گيري از يافته هاي مطالعات قبلي، به رتبه بندي روش هاي بالقوه تأمين مالي مسكن در جمهوري اسلامي ايران بر اساس نظر خبرگان مي پردازيم.

بانك ها و مؤسسات مالي اسلامي از شش روش تأمين مالي مرابحه، اجاره به شرط تمليك، مشاركت كاهنده، تورق، و استصناع موازي استفاده مي كنند.

«مرابحه بيعي است كه در آن فروشنده كالا را به بيشتر از قيمت آن (با فرض علم متعاقدان به اصل قيمت) مي فروشد. صحت مرابحه تابع شرايط ذيل است:

ـ رأس المال (قيمت اصل مال يا ارزش سرمايه) را هم بايع و هم مشتري در وقت عقد بدانند.

ـ مقدار سود را در وقت عقد هر دو بدانند.

ـ دريافت اجرت حمل و نقل و دلالي و نگهباني از كالاي مزبور منوط به توافق طرفين و مشخص بودن مقدار آن است.

بنابراين، رأس المال و سود بايد براي بايع و مشتري در زمان عقد معلوم باشد، در صورتي كه معلوم نباشد آن معامله باطل است (قاروبي، ١٤١٦ق).

عقد مرابحه از گذشته متداول و مرسوم بوده و بدين صورت است كه كسي كالاي خود را با درصد يا مقدار بيشتر از قيمت خريد به ديگري بفروشد؛ يعني بگويد. من روي اين كالا ١٠ درصد قيمت خريد و يا ـ مثلاً ـ هزار تومان سود مي خواهم. خريدار هم مي تواند چنين قراري با فروشنده بگذارد؛ يعني بگويد: ١٠ درصد مبلغ خريد آن كالا به تو سود مي دهم كه در اين صورت، لازم است فروشنده، خريدار را از قيمت خريد مطلع سازد.

استفاده از مرابحه جهت تأمين مالي مسكن تحت عنوان قرارداد فروش اقساطي صورت مي پذيرد. در نظام بانكي بدون ربا، بانك ها فروش اقساطي خود را از اين طريق انجام مي دهند؛ بدين صورت كه ـ براي مثال ـ در معاملات مسكن، بانك ابتدا آن را خريداري كرده و سپس به مشتري به صورت اقساطي مي فروشد (اسلامي بيدگلي و فاضليان، ١٣٨٤).

«فروش اقساطي عبارت است از: واگذاري عين به بهاي معلوم به غير، به گونه اي كه تمام يا قسمتي از بهاي مزبور به اقساط مساوي يا غيرمساوي در سررسيد يا سررسيدهاي معين دريافت گردد (آيين نامه تسهيلات بانكي مصوب هيئت وزيران، ١٣٦٢).

هنگامي كه تأمين مالي براساس تسهيم سود و زيان به سبب مشكلات مربوط به تعيين سود و يا كوتاه بودن مدت سررسيد، عملي نباشد بانك ها مجاز به تأمين مالي بر مبناي سود متعارف هستند. بانك بنابه درخواست مشتري، اقدام به خريد كالاي مورد نظر مي كند و آن را براساس قيمت تمام شده مي فروشد. پرداخت را مي توان با تأخير يا به صورت كلي يا به صورت اقساط در مدت زمان مشخص انجام داد. تعيين سود متعارف با توافق طرفين صورت مي پذيرد. اگر چه بانك ها مجاز به دريافت سود متعارف هستند، ولي نمي توانند در صورت تأخير در بازپرداخت، سود ديركرد بر سود متعارف را مطالبه نمايند. دريافت جريمه تأخير با استناد به برخي برداشت هاي فقهي، ربا تلقي مي شود (اسلامي بيدگلي و فاضليان، ١٣٨٤).

مرابحه به عنوان يكي از روش هاي مرسوم تأمين مالي مسكن در سطح بسياري از مؤسسه هاي مالي اسلامي جهان، مطرح است. در بين فنون تأمين مالي اسلامي، كه موضوع استفاده از اعتبارات در خريد مسكن مورد نظر است، مرابحه گزينه اي است كه قابليت تطابق بيشتري با روش هاي استاندارد و مرسوم در فرايند معاملات مسكن و مستغلات دارد (توماس، ١٩٩٩).

مفهوم كلي روش مرابحه و استفاده از آن در جهت تأمين مالي مسكن به اين صورت است كه مالكيت از فروشنده به بانك (هر نهاد مالي تأمين كننده سرمايه) و سپس از بانك به مشتري در ابتداي زمان قرارداد يا هر زمان ديگر كه در ابتداي قرارداد بر آن توافق مي شود، انتقال مي يابد. شكل (١)، روند تأمين مالي مسكن را با استفاده از روش مرابحه نشان مي دهد:

شكل ١: فرايند تأمين مالي مسكن براساس روش مرابحه

منبع: مك ميلن (٢٠١٢)

١. بانك و مشتري توافق نامة مرابحه را امضاء مي كنند.

٢. مشتري دربارة قرارداد خريد مسكن با فروشنده مذاكره مي كند اما قرارداد را اجرا نمي نمايد.

٣. بانك پس از تأئيد قرارداد خريد مسكن، آن را اجرا مي كند.

٤و٥. بانك، مسكن مورد نظر را به قيمتي كه برابر با مجموع مبلغ تأمين مالي (وجه نقد آني پرداخت شده) و آورده سرمايه مشتري است، خريداري مي كند.

٦. بانك، مسكن را به مشتري مي فروشد.

٧. مشتري انجام تعهدات مندرج در توافق نامه مرابحه را با قرار دادن رهن نزد بانك تضمين مي نمايد؛

٨. مشتري مبلغ تأمين مالي را در قالب اقساط مدت دار به صورت دوره اي پرداخت مي كند.

اقساط پرداختي توسط مشتري بسته به مدت پرداخت و نرخ سود متعارف توافقي ميان مشتري و بانك، تعيين مي شود.

«اجاره به شرط تمليك ، عنوان جديدي است كه در سال هاي اخير، به لحاظ نيازهاي روز، به عرصة حقوقي وارد شده است. طرفين قرارداد با قصد اينكه عين مستأجره تا پايان مدت اجاره در تمليك موجر باشد و پس از پرداخت آخرين قسط به ملكيت مستأجر درآيد، اقدام به عقد مزبور مي كنند. طرفين قرارداد مي توانند تمام اشخاص، اعم از حقيقي و حقوقي، خصوصي يا عمومي باشند، اما به سبب آنكه بانك ها در اجراي وظايف قانوني خويش مي توانند اموالي را به اشخاص ديگر واگذار كنند، بيشتر چنين قراردادهايي ميان بانك ها و اشخاص منعقد مي شود (اسلامي بيدگلي و فاضليان، ١٣٨٤).

كشورهاي اسلامي قرارداد «اجاره به شرط تمليك را با اندكي دخل و تصرف در ساختار حقوقي خويش وارد كرده اند. سوريه در ماده ٣٩٨ قانون مدني، ليبي در ماده ٤١٩ قانون مدني، و عراق در ماده ٥٣٤ قانون مدني، اجاره به شرط تمليك را پذيرفته و احكام آن را بيان نموده اند (تفرشي و وحدتي شيرازي، ١٣٨٠).

در ايران، نخستين تعريف از «عقد اجاره به شرط تمليك در ماده ٥٧ آيين نامه تسهيلات اعطايي بانكي (آيين نامه تسهيلات بانكي، ١٣٦٢، فصل سوم قانون عمليات بانكي بدون ربا) آورده شده است: «اجاره به شرط تمليك، عقد اجاره اي است كه در آن شرط شود مستأجر در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد، عين مستأجره را مالك گردد (پاكدامن، ١٣٧٣، ص٢٨٢ـ٢٨٠).

اجاره به شرط تمليك به صورتي كه امروزه مطرح است، سابقة فقهي ندارد. البته اين نوع قرارداد، كه تركيبي از اجاره و بيع است، در بعضي از متون فقهي اماميه مطمح نظر قرار گرفته است. علامه حلّي در كتاب قواعدالاحكام مي فرمايد: «يجوز أن يجمع بين شيئين مختلفين فمازاد في العقد، كبيع و سلف، او اجاره و بيع، او نكاح و بيع و اجاره. بدين سان، در شكل معمولي اجاره به شرط تمليك، مستأجر بلافاصله پس از عقد، حق تصرف در كالا را پيدا مي كند و در قبال آن، درصدي از مبلغ مقرر را نقداً به مالك مي پردازد. وقتي مستأجر باقي مانده مبلغ مقرر را به صورت اقساط پرداخت كرد، مالكيت كالا به مستأجر انتقال مي يابد. از تعريف مزبور چنين برمي آيد كه انتقال مالكيت مال پس از پرداخت اقساط، خودبه خود صورت مي گيرد (تفرشي و وحدتي شيرازي، ١٣٨٠).

بسياري از نهادهاي معتبر مالي اسلامي در جهان، چون «مؤسسه لاربا در ايالات متحدة آمريكا و «بانك واحد كويت در انگلستان، از اجاره به شرط تمليك در جهت تأمين مالي مسكن استفاده مي كنند. در اين روش، مشتري، مسكن منظور را انتخاب مي كند و به بانك (تأمين كنندة منابع مالي) ارائه مي دهد. در اين زمان، بانك با مشتري وارد نوعي اجارة عملياتي مي گردد. بانك در خصوص فروش و مشتري در خصوص خريد مسكن توافق مي كنند. مشتري اجارة مسكن را به بانك پرداخته و همزمان به يك حساب پس انداز، مبالغي را واريز مي كند. مبالغ واريزي بايد به صورتي باشد كه پس از گذشت يك زمان مشخص، مشتري توانايي خريد مسكن منظور را داشته باشد. همچنين اسناد رهن توسط بانك و مشتري امضا مي گردند (اسلامي بيدگلي و فاضليان، ١٣٨٤).

شكل (٢) سازوكار تأمين مالي مسكن را با استفاده از روش اجاره به شرط تمليك نشان مي دهد:

شكل ٢: روند تأمين مالي مسكن براساس روش «اجاره به شرط تمليك

منبع: http: //dahabshilbank.com

١. پس از انتخاب مسكن مورد نظر توسط مشتري و تأييد بانك، بانك و مشتري قرارداد «اجاره به شرط تمليك را منعقد مي نمايند.

٢. بانك، مسكن را خريداري و مالكيت را تصاحب مي كند.

٣. بانك، مسكن را به مشتري اجاره مي دهد؛

٤. مشتري اقساط اجاره را در زمان هاي مشخصي در طول مدت قرارداد پرداخت مي كند، تا آنجا كه با آخرين پرداخت، توانايي تصاحب مالكيت مسكن را داشته باشد.

مالكيت مسكن در طول مدت قرارداد اجاره به شرط تمليك، در اختيار بانك باقي مانده، و در خاتمه، به مشتري انتقال مي يابد.

«بانك واحد كويت يكي از مؤسسات معتبر مالي اسلامي مستقر در انگلستان است كه از سال ١٩٩٧ سازوكار اجاره به شرط تمليك را اعمال نموده است. اين فرايند، كه طرح خريد مسكن براساس «عقد اجاره نام گرفته، در اين مؤسسه به صورت ذيل اجرا مي شود:

ـ مشتري مسكن منظور را انتخاب و با فروشنده درباره قيمت خريد آن توافق مي كند.

ـ «بانك واحد كويت به عنوان تأمين كنندة منابع مالي، مسكن را طي قراردادي به نام «تعهد به خريد خريداري مي كند. قيمت خريد بين بانك و مشتري دقيقاً معادل قيمتي است كه بانك به فروشنده پرداخت نموده است.

ـ در همين زمان، مشتري با بانك، يك قرارداد اجاره امضا مي كند كه به مشتري حق تصرف در مسكن مزبور را مي دهد.

مشتري توافق مي كند كه ماهانه به «بانك واحد كويت مبالغي پرداخت نمايد كه بخشي از آن براي خريد مسكن از بانك و بخش ديگر اجارة مسكن است.

ـ هر ١٢ ماه، ميزان پرداخت ماهانه، معين و مشخص مي شود كه معمولاً از آوريل هر سال تا آوريل سال بعد است.

ـ مشتري در هر زمان، كه ارادة خريد داشته باشد، مي تواند با پرداخت ميزان باقي مانده، مسكن را تصاحب نمايد (اسلامي بيدگلي و فاضليان، ١٣٨٤).

«مشاركت كاهنده روش نسبتاً جديدي است كه توسط انديشمندان مسلمان عصر حاضر به منظور تسهيل سرمايه گذاري در جوامع مسلمان طراحي و تنظيم شده است. مشاركت كاهنده به ندرت توسط بانك هاي اسلامي بكار گرفته شده و حتي پس از تأئيد سازوكار آن در اولين «همايش بين المللي بانك داري اسلامي (دوبي، ١٩٧٩) از سوي نظام مالي اسلامي از آن چندان استقبال نشد (بن جلالي و خان، ١٩٩٥، ص ١٦).

مشكلاتي همچون پيچيدگي، مسئلة نمايندگي، قابليت اعتماد، مدت و خاتمه قرارداد در رابطه با مضاربه و مشاركت سنتي و متعارف، بانك هاي اسلامي را در اجراي موفقيت آميز اين روش هاي تأمين مالي ناتوان ساخته است (باچا، ٢٠٠٦). در اين زمينه، بن جلالي و خان استفاده از روش «مشاركت كاهنده را پيشنهاد مي كنند كه نهاد تأمين مالي كننده را قادر مي سازد به مالكيت خود در يك طرح به تدريج خاتمه دهد. اين دو صاحب نظر معتقدند: با اجراي روش «مشاركت كاهنده مي توان از برخي مشكلات پيش روي روش هاي «مضاربه و «مشاركت اجتناب ورزيد. براي مثال، انتظار مي رود مالكيت بخشي از طرح، عامل بازدارندة مناسبي در مقابل مخاطرات اخلاقي و كژرفتاري ها باشد. در همان زماني كه آوردة سرمايه بانك در يك طرح خاص به تدريج، كاهش مي يابد، بانك قسمتي از سرماية خود را بازيافت كرده، مي تواند آن را همراه با سهم خود از سودهاي حاصل از طرح، صرف سرمايه گذاري در طرح هاي جديدي نمايد (بن جلالي و خان، ١٩٩٥، ص ١٤).

اعتقاد بر اين است كه مشاركت كاهنده به عنوان يك روش تأمين مالي اسلامي، كاراتر و منصفانه تر است (همان، ص ٥٥؛ كا، ٢٠٠٩). در قرارداد مشاركت كاهنده، زمان لازم براي انتقال مالكيت كوتاه تر خواهد بود (بن جلالي و خان، ١٩٩٥، ص ٥٤؛ ميرا و زولجستري، ٢٠٠٥). افزون بر اين، بن جلالي و خان معتقدند: مشاركت كاهنده از طريق سازوكار بازتوزيع مي تواند به تخصص گرايي، بهره وري و كاهش فقر منتهي گردد (بن جلالي و خان، ١٩٩٥، ص ٥٤). همچنين رازلي مشاركت كاهنده را راه حل مشكل نوسان ها و عدم قطعيت پيش روي بانك هاي اسلامي مي داند كه ناشي از وابستگي بيش از حد به روش تأمين مالي بيع نسيه است (رازلي، ٢٠٠٥، ص ١٤٢).

روش مشاركت كاهنده براي تأمين مالي مسكن، در كارگاه آموزشي برگزار شده توسط «مؤسسه آموزش و تحقيقات اسلامي عربستان و «بانك املاك سودان در سال ١٩٩١ موضوع بحث قرار گرفت و تأئيد شد. همچنين در چندين مقاله، روش هاي گوناگوني براي تأمين مالي مسكن ارائه و به كارگيري آنها توسط چندين نهاد از جمله «بانك اسلامي اردن و «بانك بين المللي بركت لندن با جزئيات كامل تشريح گرديد. نتيجة كارگاه آموزشي مذكور اين بود كه از بين گزينه هاي گوناگون تأمين مالي، «مشاركت كاهنده منطبق با شريعت بوده و قابل پياده سازي در حوزة تأمين مالي مسكن است. افزون بر اين، كليات فقهي و شرعي قرارداد مشاركت كاهنده در دهمين جلسة شوراي فقهي بانك داري اسلامي بانك مركزي ايران، مورخ ٥ شهريور ١٣٩٠، به تصويب اعضاي شوراي فقهي رسيد (تارنماي بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران). صاحب نظران عقيده دارند اين روش از آن رو كه نقش محافظ را در مقابل تورم ايفا مي كند، نسبت به مرابحه، بيع نسيه و روش هاي تأمين مالي مبتني بر بهره، وضعيت بهتري دارد (مهدي، ١٩٩٥، ص ٣١).

ميرا و زولجستري (٢٠٠٥ و ٢٠٠٩) «مشاركت كاهنده را با وام هاي متعارف و تسهيلات بيع نسيه مقايسه كرده، نشان مي دهند كه از بين اين سه گزينه، تأمين مالي مشاركت كاهنده از نظر هزينه تحميل شده بر مشتري، كارآمدتر از بقيه است. به عبارت ديگر، مشاركت كاهنده مقرون به صرفه ترين روش تأمين مالي است. علاوه بر اين، از طريق روش مزبور، مدت زمان تأمين مالي نيز به اندازه قابل توجهي كاهش مي يابد. در اين روش، ماندة قرارداد هيچ گاه از آوردة سرماية اوليه توسط نهاد تأمين مالي كننده بيشتر نخواهد بود (اسمولو و حسن، ٢٠١١).

الگوي مشاركت كاهنده را مي توان به سهولت براي مقاصد مالي گوناگون به كار گرفت. با اين حال، متداول ترين استفادة آن در حوزة تأمين مالي مسكن است. مراحل اساسي در ساختار مشاركت كاهنده براي تأمين مالي مسكن عبارت است از:

مرحلة اول: مشتري مسكن منظور خود را براي خريد شناسايي كرده، براي دريافت تسهيلات تأمين مالي، به بانك مراجعه مي كند.

ـ مشتري و بانك يك توافق نامة مشاركت كاهنده منعقد مي كنند كه هدف از آن خريداري و تحصيل مسكن مورد نظر است.

ـ سپردة اوليه/ پيش قسط پرداخت شده توسط مشتري در اين مرحله، معادل سهم وي در موافقت نامة مشاركت كاهنده بوده، درحالي كه سهم بانك برابر با مبلغ تأمين مالي است.

مرحله دوم: بانك مسكن خريداري شده را به مشتري اجاره مي دهد.

ـ اجاره بهاي پرداختي توسط مشتري بر مبناي درصد سهام داري طرفين در زمان پرداخت/ دريافت اجاره بها، بين آنها توزيع خواهد شد.

ـ سهم بانك از درآمد اجاره مشابه سود حاصل از تأمين مالي توسط يك بانك متعارف است.

مرحلة سوم: در طول مدت اجاره، در فواصل زماني توافق شده، مشتري سهام بانك را خريداري مي كند. وي از سهم خود در درآمد اجاره براي خريد سهام بانك در مسكن خريداري شده استفاده مي كند (قرارداد بيع اجرا مي شود). مشتري همچنين مي تواند پول بيشتري به منظور تسريع خريد سهام بانك پرداخت نمايد. با هر بار خريد توسط مشتري، سهام بانك كاهش مي يابد.

در پايان مدت اجاره، مسكن به طور كامل در تملك مشتري قرار گرفته، حق مالكيت به وي منتقل خواهد شد. بدين روي، مشاركت كاهنده خاتمه پيدا مي كند (اسمولو و حسن، ٢٠١١).

١. مشتري مسكن مورد نظر خود را انتخاب و درخواست تأمين مالي مي كند.

٢. بانك پس از تأييد درخواست مشتري، يك توافق نامة مشاركت كاهنده با وي منعقد مي نمايد.

٣. مشتري سهام بانك در مسكن خريداري شده را اجاره مي كند.

٤. مشتري از سهم خود در درآمد اجاره، براي خريد سهام بانك در مسكن خريداري شده استفاده مي نمايد.

٥. با تمليك ١٠٠ درصدي مسكن توسط مشتري، مشاركت كاهنده خاتمه يافته، حق مالكيت به وي منتقل خواهد شد.

عقد «تورق ، به خريد كالا به صورت نسيه و فروش نقدي آن به غير فروشنده براي دست يابي به نقدينگي گفته مي شود. بر اين اساس، هر عقد تورق ـ دست كم ـ سه طرف دارد: طرف اول، درخواست كنندة تورق است كه در ابتدا، كالايي را به صورت نسيه خريداري كرده، و نقد مي فروشد كه از آن با عنوان «متورق يا «مستورق ياد مي شود. طرف دوم، فروشندة اول است كه كالا را به متورق مي فروشد. خريدار دوم كه كالا را به صورت نقدي از متورق مي خرد، طرف سوم عقد ناميده مي شود.

تورق به دو شكل فردي و منظم منعقد مي شود. در «تورق فردي ، شخص نيازمند پول (متورق) شخصاً به خريد نسيه كالا اقدام مي كند و آن را به ديگري به صورت نقد مي فروشد و از اين رهگذر، نياز مالي خود را برطرف مي نمايد. اين نوع تورق كه تورق سنتي نيز ناميده مي شود، بنا به نظر مشهور علما، جايز است. نوع جديد تورق، «تورق منظم است كه در آن، وكيل متورق عمليات تورق را براي مشتري (متورق) انجام مي دهد، به اين صورت كه كالا را به نسيه به متورق مي فروشد و سپس وكيل مشتري براي فروش نقدي كالا به طرف ديگر مي شود و ثمن نقدي را به متورق تسليم مي كند. در اين حالت بجز سه طرف پيش گفته، شخص حقيقي يا حقوقي به عنوان وكيل متورق نيز در معامله حضور دارد. در صورتي كه شخص حقوقي، يعني وكيل متورق، بانك يا مؤسسه مالي باشد اين تورق به عنوان «تورق بانكي شناخته مي شود. مجاز بودن تورق منظم (تورق جديد) به شدت محل بحث بوده و ايرادات فقهي به آن وارد است. در تورق جديد بيشتر، اشخاص حقوقي و بانك ها درگيرند تا اشخاص حقيقي. هدف اصلي تورق جديد، جذب و تخصيص نقدينگي در جهت اهداف اقتصادي بانك ها، نهادها و مؤسسات مالي است (نظرپور و ديگران، ١٣٩١).

اصطلاح «تورق براي اين عقد خاص، فقط در كتب فقهي حنابله بيان شده است. معناي اصطلاحي تورق در فقه اماميه نيز مانند ساير مذاهب اهل سنت نيامده است، اما از سخنان علما در باب «بيع عينه ، مي توان استظهار نمود كه تورق از عقودي است كه در صحت آنها شكي نداشته اند؛ زيرا شرطي را كه برخي از علما براي صحت بيع عينه بيان كرده اند، عبارت است از: عدم اشتراط فروشندة اول به فروش دوبارة كالا به خود او. ازاين رو، در عقودي كه دست كم سه طرف داشته باشد و فروشندة اول غير از خريدار آخر باشد، شكي نبوده كه صحيح است. با اين حال، آنچه به نظر مي رسد مورد اجماع واقع شده اين است كه اولاً، تورق در فقه اماميه مجاز است. ثانياً، تورق يكي از عقدهاي بانكي براي بانك و مشتريان به منظور تأمين نقدينگي است كه مي تواند نقش مكمل مرابحه و فروش اقساطي را داشته باشد (نظرپور و ديگران، ١٣٩١).

در صنعت مالي و سرمايه گذاري اسلامي، از ساختارهاي گوناگون تورق، از جمله «تورق منظم در حوزه هاي گوناگون، به ويژه تأمين مالي مسكن، استفاده مي شود. شكل (٥) تأمين مالي مسكن با استفاده از ساختار تورق را نشان مي دهد.

مشتري (متورق) به منظور تأمين نقدينگي لازم براي خريد مسكن مورد نظر، از بانك درخواست مي كند وارد يك توافق نامة مرابحه شود. بانك، خريد مسكن و فروش آن به مشتري (متورق) را برعهده نمي گيرد، بلكه در عوض، كالايي را ـ كه معمولاً فلز يا روغن پالم است ـ به صورت نقدي در همان لحظه خريداري كرده، آن را بر مبناي پرداخت مدت دارِ مبلغي كه برابر با مجموع وجه نقد آني پرداخت شده و سود متعلق به آن است، به مشتري مي فروشد.

توافق، به گونه اي است كه مشتري بتواند كالاي مزبور را بلافاصله به صورت نقدي فروخته، معادل مبلغ نقدي آني پرداخت شده توسط بانك (مبلغ تأمين مالي شده) وجه به دست آورد و از آن براي خريد مسكن مورد نظر استفاده نمايد. غالباً اين مبادله به صورت تورق منظم ساختاربندي مي گردد. نرخ سود ثابت يا متغير بوده و تقريباً برابر با نرخ بهرة وام هاي رهني متعارف در بخش مسكن است. ساختار استهلاك نيز در بيشتر موارد شبيه ساختار استفاده شده. در وام هاي مزبور است. روشن است كه كالا (فلز يا روغن پالم) صرفاً با هدف دست يابي مشتري به وجه نقد، در مبادله تعبيه شده، جزو اساسي و مستقل آن تلقي نمي گردد (ميلن، ٢٠١٢، ص ١٦ - ١٧).

١. بانك و مشتري (متورق) توافق نامة مرابحه را اجرا مي كنند.

٢. مشتري (متورق) با فروشنده مسكن وارد مذاكره شده، قرارداد خريد مسكن را امضاء مي نمايد.

٣ و ٤. بانك كالا را به صورت نقدي آني از فروشندة كالا خريداري مي كند.

٥. بانك بلافاصله كالا را برمبناي پرداخت مدت دار به مشتري (متورق) مي فروشد.

٦. مشتري (متورق) انجام تعهدات مندرج در توافق نامة مرابحه را با وثيقه گذاري مسكن نزد بانك به عنوان رهن اوليه تضمين مي نمايد.

٧ و ٨. مشتري (متورق) يا عامل وي بلافاصله پس از خريد كالا، آن را به صورت نقدي آني در بازار مي فروشد.

٩ و ١٠. مشتري (متورق) پس از انعقاد قرارداد خريد، مسكن را از فروشنده خريداري مي كند.

١١. مبلغ تأمين مالي شده توسط مشتري (متورق) در طول مدت توافق نامة مرابحة كالا، به صورت مدت دار به بانك بازپرداخت مي گردد.

معاملة كالا در برابر بهاي مدت دار را «بيع نسيه نامند. به بيع نسيه، «بيع با شرط تأجيل ثمن ، «بيع حاضر به ثمن موجَّل ، و «بيع موجَّل نيز مي گويند. در واقع، «بيع نسيه عبارت است از: معامله اي كه كالا نقد، ولي بهاي آن مدت دار است. بيع نسيه در مقابلِ بيع سلف و بيع نقد قرار دارد كه در اولي بها نقد ولي كالا مدت دار، و در دومي هر دو نقد است.

كالاي خريداري شده به نسيه را مي توان پيش از موعد پرداخت بهاي آن فروخت، چه به فروشندة اول و چه به غير او (جواهر الكلام، ج ۲۳، ص ۱۰۸). اما اگر فروشنده هنگام معامله شرط كند كه خريدار كالا را به وي بفروشد، معامله به قول مشهور باطل خواهد بود (نجفي، ١٣٨٧، ج ۲۳، ص ۱۱۰؛ خوئي، ١٤١٠ق، ج ۲، ص ۹٤).

«بيع نسيه قرارداد فروشي است كه از مفهوم پرداخت مدت دار استفاده مي كند. نكتة مهم اين است كه طبق آموزه هاي شريعت، بيع نسيه نوع جداگانه اي از فروش محسوب نمي شود. در بيع نسيه، پرداخت قيمت، مدت دار (مؤخر) بوده و در زمان مشخصي در آينده ]معمولاً[ به صورت تقسيطي انجام مي گردد. در اين قرارداد، شرايط فروش بايد رعايت گردد. براي مثال، طرفين بايد در زمان مبادله قيمت خريد و فروش را معين كنند. بنابراين، نرخ سود در مبادلة بيع نسيه ثابت است. ممكن است كه مبادلة بيع نسيه، انواع گوناگوني از تمهيدات فروش تعبيه گردد. در مالزي، اندونزي و برونئي، غالباً از ساختار «بيع عينه (فروش و بازخريد) استفاده مي شود. اين ساختار در خارج از كشورهاي ياد شده، رواج چنداني ندارد (ميلن، ٢٠١٢، ص ١٩).

شكل (٦) تأمين مالي مسكن با استفاده از روش بيع نسيه را نشان مي دهد:

١. مشتري پس از انتخاب مسكن مورد نظر توافق نامة خريد و فروش مسكن را امضا مي كند.

٢. مشتري مبلغ سپرده (بيعانه) را به فروشنده مسكن پرداخت مي نمايد.

٣. پس از موافقت بانك با تأمين مالي مابه التفاوت قيمت خريد مسكن و سپرده، مشتري وارد توافق نامة فروش مسكن مي شود.

٤. مشتري در ازاي مبلغ تأمين مالي شده، مسكن را به بانك مي فروشد.

٥. بانك با پرداخت مستقيم مبلغ تأمين مالي به فروشنده، خريد مسكن را نهايي مي كند.

٦. مشتري و بانك توافق نامة خريد مسكن را منعقد مي نمايند.

٧. بانك، مسكن را به قيمتي كه برابر با مجموع مبلغ تأمين مالي و سود متعلق است، به مشتري مي فروشد.

٨. مشتري انجام تعهد خود مبني بر پرداخت اقساط را از طريق ترهين مسكن نزد بانك تضمين مي كند.

٩. مشتري كل قيمت خريد مسكن (مجموع مبلغ تأمين مالي و سود متعلق به آن) را طي اقساطي مشخص به بانك پرداخت مي نمايد.

استصناع يا قرارداد سفارش ساخت، قراردادي است بين دو شخص، اعم از حقيقي و حقوقي، مبني بر توليد كالايي خاص يا اجراي طراحي با ويژگي هاي مشخص در آينده. در اين قرارداد، سفارش گيرنده (پيمان كار) در ازاي گرفتن مبالغي معين در زمان هاي توافق شده، كه بخشي از آن مي تواند به صورت نقد و بخشي از آن به صورت اقساط به تناسب پيشرفت فيزيكي كار يا حتي مستقل از آن باشد، براساس زمان بندي كوتاه مدت يا بلند مدت ـ براي مثال، از يك ساله تا ده ساله ـ متعهد مي گردد مواد اوليه و كالاهاي مورد نياز براي اجراي طرح را به طور مستقيم، خود تهيه كند و در زمان مشخص، كالا يا طرح منظور را ساخته، و به سفارش دهنده تحويل دهد (نظرپور، ١٣٨٤).

اركان عقد استصناع عبارت است از:

ـ سفارش دهنده (مستصنع): كسي كه ساخت كالاي معين يا احداث طرح مشخصي را به ديگري (صانع، پيمان كار) سفارش مي دهد.

ـ سفارش پذير (صانع پيمان كار): كسي كه مي پذيرد كالاي خاصي را بسازد يا طرح خاصي را با ويژگي هاي مشخص به طرف مقابل در زمان مشخص ساخته، تحويل دهد. سفارش دهنده و گيرنده مي توانند شخص حقيقي يا حقوقي باشند.

ـ ايجاب و قبول: اين قرارداد مانند همة قراردادهاي ديگر، مي تواند با لفظ، نوشتار يا عملي حاكي از اراده و رضايت طرفين قرارداد به انجام اين كار منعقد گردد.

ـ موضوع قرارداد (مورد الاستصناع، مستصنع يا مستصنع فيه): كالا يا طرحي با ويژگي ها و شرايط مشخص كه در متن عقد بيان شده، يا سفارش ساخت مبتني بر آن شرايط بوده و طرفين بر آن توافق كرده اند.

ـ مبلغ قرارداد: مبلغي كه لازم است به سازندة كالا يا پيمان كار طرح در برابر انجام كار در زمان بندي مشخص به وسيلة سفارش دهنده پرداخت شود (كميجاني و نظرپور، ١٣٨٧).

استصناع به دو صورت «مستقيم و «غيرمستقيم يا موازي قابل انعقاد است. در صورتي كه فرد قرارداد را با يك شخصيت حقيقي يا حقوقي براي احداث ـ مثلاً كارخانه يا مجتمع ـ منعقد كرده، خود وي عمليات ساخت را انجام دهد، استصناع مستقيم شكل مي گيرد. اما اگر اين شخصيت حقيقي يا حقوقي براي ساخت با فرد حقيقي يا حقوقي ديگري قرارداد امضا كند، در اين صورت، استصناع غيرمستقيم يا موازي رخ مي دهد (نظرپور، ١٣٨٤).

استفاده از قرارداد استصناع در تأمين مالي ساخت و خريد مسكن به ظاهر ساده است. مشتري (مستصنع) به فروشنده (صانع) مأموريت مي دهد كه مسكن منظور (مورد الاستصناع) را ساخته، پس از تكميل، آن را به وي بفروشد. پس از آن، مشتري بلافاصله مبلغ تعيين شده را به صورت كامل پرداخت مي كند. در شكل سنتي اين روش، پرداخت قيمت خريد مسكن به صورت اقساطي مرسوم نيست. فروشنده بايد واجد شروط لازم براي احداث مسكن يا دست كم تحصيل آن در بازار باشد.

استفاده از قرارداد استصناع مستقيم در مواردي كه مشتري براي پرداخت قيمت مسكن، نيازمند تأمين منابع مالي بوده يا علاقه مند به تقسيط آن است، مناسب نيست. از سوي ديگر، پيمان كاران نيز معمولاً توان تأمين مالي بلندمدت مشتريان براي خريد مسكن را ندارند. بنابراين، حضور بانك ها و مؤسسات مالي در معادله مزبور اجتناب ناپذير به نظر مي رسد. اين خط فكري موجبات شكل گيري نوع پيش رفته تري از استصناع با عنوان «استصناع غيرمستقيم يا موازي را فراهم مي آورد.

استصناع غيرمستقيم يا موازي شامل دو قرارداد استصناع است: يكي بين مشتري مسكن به عنوان مستصنع نهايي و بانك در مقام صانع، و ديگري بين بانك به عنوان مستصنع و پيمان كار در مقام صانع نهايي (ميلن، ٢٠١٢، ص ٢١).

شكل (٧) تأمين مالي مسكن با استفاده از استصناع موازي را نشان مي دهد:

١. توافقنامة استصناع بين مشتري مسكن به عنوان مستصنع نهايي و بانك در مقام صانع منعقد مي شود.

٢. توافق نامه استصناع موازي بين بانك در نقش مستصنع و پيمان كار به عنوان صانع نهايي منعقد مي گردد.

٣. پس از امضاي توافق نامة استصناع موازي، پيمان كار احداث مسكن و تحويل آن به بانك را برعهده مي گيرد.

٤. بانك هزينة ساخت مسكن توسط پيمان كار (كل هزينه استصناع) را در طول دورة ساخت يا در پايان آن، طي چند نوبت يا به صورت يكجا، نقداً به وي پرداخت مي كند.

٥. بانك، مسكن ساخته شده را به مشتري تحويل مي دهد.

٦. مشتري مبلغ استصناع ]هزينة ساخت مسكن (كل هزينة استصناع) + هزينه هاي تأمين مالي[ را به صورت اقساطي به بانك پرداخت مي كند.

قرارداد اول از توافق نامة استصناع (مرحله ١) بين مشتري مسكن به عنوان مستصنع نهايي و بانك در مقام صانع تشكيل شده است. بانك احداث مسكن (كه در مرحله ٥ تحويل داده خواهد شد) طبق مشخصات و قيمت (يعني مبلغ استصناع كه به صورت اقساطي در مرحله ٦ پرداخت خواهد گرديد) ازپيش تعيين شده در توافق نامة استصناع را مي پذيرد. مبلغ استصناع برابر است با مجموع (١) هزينة ساخت مسكن (كل هزينة استصناع كه در مرحله ٤ بدان اشاره شد) و (٢) هزينه هاي تأمين مالي كه بايد به بانك پرداخت شود. هزينه هاي تأمين مالي با استفاده از يك نرخ ثابت يا شناور محاسبه مي گردد. بانك متعهد به ساخت مسكن و تحويل آن به مشتري است. مشتري نيز موافقت مي كند كه مسكن را در ازاي پرداخت اقساطي مبلغ استصناع طبق شرايط از پيش تعيين شده در توافق نامه، خريداري كند.

از آن رو كه بانك در صنعت ساخت مسكن فعاليت ندارد، اين بار در نقش مستصنع ظاهر شده، قرارداد دوم را، كه مشتمل بر توافق نامة استصناع موازي (مرحله ٢) است، با پيمان كار (صانع نهايي) منعقد مي سازد. پس از امضاي توافق نامة استصناع موازي، پيمان كار احداث مسكن و تحويل آن به بانك را بر عهده مي گيرد (مرحله ٣). بانك هم هزينة ساخت مسكن توسط پيمان كار (كل هزينه استصناع) را در طول دورة ساخت يا در پايان آن طي چند نوبت يا به صورت يكجا نقداً به وي پرداخت مي كند (مرحله ٤).

شرايط مسكن ساخته شده توسط پيمان كار، كه در توافق نامة استصناع موازي درج مي گردد، دقيقاً شبيه مشخصات و برنامه هاي از پيش تعيين شده در توافق نامة استصناع بين مشتري و بانك است؛ يعني دو قرارداد در همة زمينه ها و جوانب بجز قيمت و زمان بندي پرداخت، موازي و معادل هم هستند. قيمت پرداختي به پيمان كار طبق توافق نامة استصناع موازي، كل هزينة استصناع است كه صرفاً شامل هزينة ساخت مسكن بوده و هزينه هاي تأمين مالي را ـ كه در توافق نامة استصناع بين مشتري و بانك لحاظ مي شوند ـ را دربر نمي گيرد.

بايد توجه داشت كه تعهدات و تمهيدات مندرج در توافق نامة استصناع بين مشتري و بانك و در توافق نامة استصناع موازي بين بانك و پيمان كار كاملاً نامرتبط و مستقل از هم هستند. براي مثال، طبق توافق نامة استصناع موازي، پيمان كار صرفاً متعهد به احداث مسكن مطابق مشخصات از پيش تعيين شده و تحويل آن به بانك است و در برابر مشتري تعهدي ندارد؛ يا براساس توافق نامة استصناع، بانك در قبال ساخت مسكن و تحويل آن به مشتري، تعهدات جداگانه و مستقلي دارد. در نتيجه، قصور پيمان كار در ساخت و تحويل مسكن، موجب نخواهد شد كه بانك از انجام تعهداتش در مقابل مشتري سرباز زند (ميلن، ٢٠١٢، ص ٢١ - ٢٢).

در اين تحقيق، براي اولويت بندي فنون هاي بالقوه تأمين مالي اسلامي مسكن در بازار پول ايران، به شكل ذيل عمل شده است: ابتدا با مطالعة پيشينة تحقيق و استفاده از كتاب ها، مقالات، پايان نامه ها و پايگاه هاي اطلاعاتي، ملاحظات حقوقي، ـ قانوني، مالي، فقهي و عمومي مربوط به تأمين مالي اسلامي مسكن درنظر گرفته شده است. سپس با بهره گيري از روش «دلفي و كسب دانش گروهي متخصصان حوزة مالي اسلامي و مسكن، معيارهاي مناسب براي اولويت بندي روش هاي مزبور استخراج گرديده است. از معيارهاي شناسايي شده در تهية پرسش نامه استفاده شده است. اين پرسش نامه به متخصصان مذكور ارسال و نظرات آنها دربارة شش روش بالقوه تأمين مالي اسلامي مسكن با توجه به معيارهاي استخراج شده اخذ و در قالب يك ماتريس تصميم، جمع بندي گرديده است. پس از اين مرحله، با استفاده از فن «آنتروپي شانون ، درجه اهميت اين معيارها تعيين و در پايان، گزينه هاي بالقوه تأمين مالي اسلامي مسكن از طريق بازار پول در ايران با به كارگيري روش هاي «تاپسيس (TOPSISf) و ساو(SAW) اولويت بندي و گزينة داراي بالاترين رتبه به عنوان بهترين روش طبق نظر خبرگان معرفي شده است.

با توجه به مسائل حقوقي، قانوني، مالي، فقهي و عمومي و پس از گردآوري نظرات خبرگان با استفاده از روش «دلفي ، در مجموع، ٢٥ معيار براي اولويت بندي روش هاي بالقوه تأمين مالي اسلامي مسكن از طريق بازار پول در ايران شناسايي و به كار گرفته شد: